Как изменится стоимость квартир? Эксперты рассказали, что случится с рынком недвижимости в 2026 году

Рынок жилья в России вступает в 2026 год в состоянии неопределенности. Ипотека остается дорогой, продавцы и покупатели привыкают к новым правилам игры, а судебные истории, которые год назад гремели в новостях, отошли на второй план. Эксперты проанализировали ситуацию и сделали прогнозы, которые касаются каждого, кто планирует покупать или продавать квартиру в этом году. Главный вывод: вторичный рынок ждет коррекция, а первичный - стагнация.

Что будет с ценами на вторичку и новостройки

Согласно докладу "Росконгресса", который цитирует РИА Новости, в 2026 году стоимость квадратного метра на вторичном рынке может снизиться на 10-15 процентов. Это значительная коррекция, которая, впрочем, не выглядит катастрофической - скорее, как возвращение к более реалистичным значениям после нескольких лет ажиотажного роста.

С новостройками ситуация иная. Первичный рынок, по прогнозам, либо останется на текущем уровне, либо покажет минимальный рост в пределах инфляции. Застройщики не спешат снижать цены: у них есть инструменты для удержания стоимости, включая рассрочки и субсидированные ставки. Разрыв между ценами на новостройки и вторичное жилье, который в последние годы был запредельным, начнет сокращаться. К концу 2026 года спред может составить 25-30 процентов.

Почему рынок изменился

Главная причина трансформаций последних двух лет - жесткая денежно-кредитная политика. Ключевая ставка Центробанка в первой половине 2025 года держалась на уровне 21 процента. Условия выдачи рыночной ипотеки стали заградительными для большинства покупателей. Люди, которые еще недавно брали кредиты под 7-8 процентов, столкнулись с предложениями под 20 и выше.

Это привело к кардинальному изменению структуры сделок. Ипотека на вторичном рынке практически перестала работать. Доля покупок без привлечения кредитных денег выросла с 16 процентов во второй половине 2023 года до 55 процентов к началу 2025 года. Люди либо покупают квартиры на собственные накопления, либо продают имеющееся жилье, чтобы приобрести новое.

Как рынок адаптировался без ипотеки

Вопреки ожиданиям, обвала рынка в 2025 году не случилось. Механизм, который удержал ситуацию, - альтернативные сделки. Это когда продавец одновременно продает свою квартиру и покупает другую, используя вырученные средства. Никаких кредитов, только живые деньги.

В Москве и Московской области доля таких сделок достигла 70 процентов - это на 30 процентных пунктов выше, чем в 2024 году. По России в целом альтернативные сделки составляют 80-85 процентов рынка. Такого не было почти десять лет. Рынок вернулся в эпоху, когда главным ресурсом были не одобренные заявки в банках, а реальные деньги на руках.

Что будет в 2026 году

Эксперты прогнозируют, что в текущем году рынок продолжит функционировать в режиме альтернативных сделок и живых денег. Ипотека на вторичку если и вернется, то не в прежних объемах. Однако есть важный нюанс: ключевая ставка, по прогнозам, может снизиться до 11-14 процентов. В этом случае рыночные ипотечные ставки опустятся до 15-17 процентов. Для многих покупателей это все еще дорого, но уже не запредельно. Частичный возврат ипотечного спроса на вторичный рынок возможен.

Первичный рынок пока держится во многом за счет программ с господдержкой и субсидированных ставок от застройщиков. Но и здесь намечаются изменения. Сокращение разрыва в ценах между новостройками и вторичкой будет постепенно выравнивать привлекательность обоих сегментов.

Что важно помнить покупателям и продавцам

Для тех, кто планирует покупку квартиры в 2026 году, ситуация выглядит противоречиво. С одной стороны, вторичное жилье может подешеветь на 10-15 процентов - это создает возможность для выгодной сделки. С другой стороны, ипотека остается дорогой, и рассчитывать на кредитные деньги в этом сегменте не приходится. Придется либо иметь на руках достаточную сумму, либо продавать имеющуюся недвижимость.

Продавцам вторички стоит быть готовыми к торгу. В условиях снижения спроса и сокращения ипотечных сделок покупатели становятся более требовательными и менее сговорчивыми. Квартиры, которые не соответствуют ожиданиям по цене или состоянию, могут зависнуть на месяцы.

Для застройщиков приоритетом остается удержание цен. Но если ключевая ставка пойдет вниз быстрее прогнозов, первичный рынок может получить дополнительный стимул. Пока же новостройки остаются нишей для тех, кто готов переплачивать за новое жилье и не хочет возиться с ремонтом в старом фонде.

2026 год на рынке недвижимости обещает быть спокойным, но непростым. Вторичка будет дешеветь, новостройки - стоять на месте. Ипотека, если и вернется, то в ограниченном объеме. Главными игроками останутся те, кто может позволить себе покупку без кредита, а также те, кто готов продать одну квартиру, чтобы купить другую.

Для обычного покупателя это означает, что спешить не стоит. Цены на вторичном рынке, скорее всего, будут снижаться в течение года, и выгодный вариант может появиться не в январе, а ближе к осени. Для продавца - наоборот, лучше не затягивать, если есть реальное намерение продать. Рынок постепенно перестраивается под новые реалии, и те, кто успеет адаптироваться первыми, окажутся в более выигрышной позиции.

Ранее мы писали,  Переехали в деревню и только спустя время поняли, почему в деревнях больше не живут хозяйством и  Семья москвичей купила дом в селе, чтобы отдыхать в нем телом и душой: но такого не ожидали - честный отзыв без прикрас про "новую" жизнь

Читайте также:

• Ключевая ставка теперь 15% - эксперты рассказали, что это значит для рынка недвижимости
• Как изменится стоимость жилья в 2026 году: эксперты рассказали, что произойдет с рынком недвижимости
• Стоимость квартир рухнет: эксперты рассказали, что случится с рынком недвижимости в 2026 году
• Почему советские женщины не уставали, а современные - без сил: 8 неожиданных причин, которые многое объясняют
• 9 негигиеничных привычек из СССР, которые сейчас кажутся дикостью